1.    Hintergrund
Der Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 – oder genauer dessen Artikel 12 – sorgt aktuell für Unruhe bei vielen Grundstückseigentümern. Hintergrund ist eine Änderung des Bewertungsgesetzes, die sich auf die Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer auswirken wird. 

In der einschlägigen Literatur werden Befürchtungen laut, dass dies zu erheblichen Erhöhungen bei der Grundbesitzbewertung und damit höheren Erbschaft- und Schenkungsteuern führen werde. Im Raum stehen hier Erhöhungen von 20% bis 30% und je nach Rechenbeispiel auch mehr. 

Viele Grundstückseigentümer stellen sich daher verunsichert die Frage, ob Sie noch schnell schenken sollen, bevor die Neuregelungen mit Verkündung des Jahressteuergesetzes kommen.

2.    Soll ich schnell noch schenken?
Eins dürfte klar sein: Eine allgemeingültige Antwort auf diese Frage gibt es nicht. 

Es kommt immer auf das jeweilige Objekt, die Lebenssituation des Grundstückeigentümers sowie die Rahmenbedingungen der Übertragung (Freibeträge, Nießbrauchsvorbehalt, etc.) an. 

Es steht nicht einmal fest, dass die Änderungen des Bewertungsgesetzes bei jeder Immobilie überhaupt zu einer steuerlichen Werterhöhung führen werden. 

Zudem darf nicht der Eindruck entstehen, dass das Bewertungsgesetz hier losgelöst von jeglichen Verkehrswerten einen Alleingang macht. Soll heißen: Niemand weiß, wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren entwickeln wird. Fallende Immobilienpreise wären auch bei den geplanten Änderungen des Bewertungsgesetzes weiter zu berücksichtigen. Es ist also der Fall denkbar, dass das zu verschenkende Grundvermögen sich in einer Region befindet, in der in den nächsten zwei bis drei Jahren die Immobilienpreise fallen. Dann käme es zu der Situation, dass heute zu einem höheren Wert geschenkt würde als dieser beispielsweise in 2024 wäre. Änderungen des Bewertungsgesetzes hin oder her.

Und nicht zuletzt gilt immer die Regel: Wer nur schenkt, um Steuern zu sparen, ist in den meisten Fällen schlecht beraten. 

Bevor man sich also die Frage stellt, ob kurzfristiger Handlungsbedarf besteht, wäre zu klären, ob überhaupt und ohne das Jahressteuergesetz 2022 beabsichtigt wäre, Grundvermögen zeitnah zu übertragen. 

3.    Handlungsbedarf ermitteln
Sollte eine Schenkung beabsichtigt sein, muss weiter überlegt werden, um welche Art von Grundvermögen es sich handelt. Je nach Art des Grundvermögens findet entweder das Vergleichs-, das Sach- oder das Ertragswertverfahren Anwendung. 

Soweit das Vergleichswertverfahren Anwendung findet und Vergleichswerte vorliegen, werden sich die beabsichtigten Änderungen des Bewertungsgesetzes nicht auswirken. Dies kann insbesondere Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser betreffen. 

Liegen keine Vergleichswerte vor und findet das Sachwertverfahren Anwendung, dann kommt es darauf an, ob sich das Grundvermögen in einer Region befindet, in der ausreichende Daten der Gutachterausschüsse vorliegen. Ist dies der Fall, wird der Handlungsbedarf regelmäßig eher geringer sein. Liegen keine Daten der Gutachterausschüsse vor, kann durchaus erhöhter Handlungsbedarf bestehen. Natürlich nur dann, wenn man davon ausgeht, dass die Immobilienpreise in dieser Region künftig nicht signifikant sinken werden.

Findet das Ertragswertverfahren Anwendung (zum Beispiel bei Mietwohngrundstücken), gilt Ähnliches wie beim Sachwertverfahren. Liegen ausreichend Daten der Gutachterausschüsse (insbesondere Liegenschaftszinssätze) vor, wird hier der Handlungsbedarf regelmäßig geringer sein. Gibt es solche Daten nicht, dann kann es durchaus zu den in der Literatur angesprochenen erheblichen Wertsteigerungen kommen. 

4.    Zusammenfassung
Unterstellt, dass die Immobilienpreise auf gleichem Niveau bleiben oder künftig steigen und zeitnah eine Schenkung von Grundvermögen beabsichtigt ist, sollte jeder Grundstückseigentümer in der Tat überlegen, ob noch bis zur Verkündung des Jahressteuergesetzes 2022 zu schenken ist. 

Wie so oft, kommt es hier aber auf den Einzelfall an. 

Entscheidend ist, um welches Objekt es sich handelt und welches Bewertungsverfahren (Vergleich-, Ertrags-, Sachwertverfahren) zu Anwendung gelangt. 

Bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern ist entscheidend, ob Vergleichswerte vorliegen. Ist dies der Fall, dann bietet zumindest das Jahressteuergesetz 2022 keinen Anlass, um eine Übertragung vorzunehmen. 

Gibt es keine Vergleichswerte und findet das Sachwertverfahren oder bei anderem Grundvermögen (insbesondere Mietwohngrundstücken) das Ertragswertverfahren Anwendung, dann werden sich durch das Jahressteuergesetz 2022 Änderungen in der Bewertung ergeben. Wie stark sich diese auswirken, hängt wiederum davon ab, ob schon bislang ausreichend Daten der Gutachterausschüsse vorliegen oder dies eben nicht der Fall ist. In diesen Fällen wird an einer individuellen Beratung kein Weg vorbeiführen, um eine angemessene Entscheidungsgrundlage zu erhalten.

In jedem Fall sollte aber im Blick behalten werden, dass unabhängig von dem standardisierten Bewertungsverfahren das Bewertungsgesetzes auch künftig die Möglichkeit bestehen wird, einen niedrigeren Wert des Grundvermögens durch ein Gutachten nachzuweisen.