20
Jul
2015

Immobilienrecht

Auswirkungen der Mietpreisbremse

Dr. Andreas von Criegern

Ab wann gilt was?


Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung. Das Gesetz soll einen gerechten Ausgleich zwischen Interessen von Vermietern und Mietern schaffen. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % angehoben werden darf. Die Bundesländer können durch Rechtsverordnung festlegen, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse gelten soll. So haben zum Beispiel Berlin und Hamburg Rechtsverordnungen erlassen, nach denen in dem gesamten Stadtgebiet die Mietpreisbremse gilt, in Berlin seit dem 1. Juni und in Hamburg seit dem 1. Juli 2015.


Warum?


Die Bundesregierung war der Meinung, dass es zusätzlich zu der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Kappungsgrenze für Mieterhöhungen noch einer weiteren Regelung bedarf. Dies deshalb, weil die Bundesländer zwar seit dem 1. Mai 2013 für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % absenken können. Allerdings gilt die Kappungsgrenze nur für bestehende Mietverträge, nicht jedoch beim Abschluss von Verträgen für Wiedervermietung.
Welche Ausnahmen gelten?
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten. Ein Neubau ist dabei ein Wohnhaus oder eine Wohnung, das/die erstmals nach dem 1. Oktober 2015 genutzt und vermietet wird. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind auch umfassende Modernisierungen. Solche liegen vor, wenn sie einen solchen Umfang aufweisen, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das kann angenommen werden, wenn die Investition etwa 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
Modernisierungen, die unterhalb dieser Schwelle verbleiben, können gemäß § 559 Abs. 1 bis 3 BGB beim Mietpreis berücksichtigt werden. Sie rechtfertigen einen weiteren Zuschlag über die 10 % Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus.


Bestandsschutz für die Vormiete


§ 556 e BGB bestimmt einen Bestandsschutz für die Vormiete. Sofern die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher ist als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben dabei Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.


Staffelmiete


Bei Staffelmieten ist maßgeblich für die Berechnung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höhe der zweiten oder aller weiteren Mietstaffeln statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird.


Folgen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse


Verstößt eine Miete gegen die Vorgaben der Mietpreisbremse, so ist sie insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Das bedeutet, dass der Mieter maximal 110 % der ortsüblichen Miete zahlen muss. Es ist insoweit Angelegenheit des jeweiligen Mieters, seine Rechte wahrzunehmen.
§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes sieht eine Geldbuße für den Fall vor, dass ein unangemessen hoher Mietzins verlangt wird. Darüber hinaus regelt § 291 Abs. 1 Nr. 1 des Strafgesetzbuches den sogenannten Mietwucher. Danach wird mit Geldstrafe oder mit Freiheitsstrafe von bis zu 3 Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu 10 Jahren bestraft, wer besondere Umstände ausnutzt, um drastisch überhöhte Mieten zu fordern. Grundsätzlich kann der Mieter zu viel gezahlte Miete nur dann zurückfordern, wenn er zuvor einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse gerügt hat. Er kann dann auch nur die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, die nach Zugang seiner Rüge beim Vermieter fällig geworden ist.

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