09
May
2017

Immobilienrecht

Bauen leicht gemacht - Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018

Dr. Andreas von Criegern

Zum 1. Januar 2018 wird die Reform des Bauvertragsrechts in Kraft treten. Das neue Gesetz gilt dann für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. Die wesentlichen Änderungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

1. Bauverträge zwischen einem Bauunternehmen und einem Verbraucher

Für diese Verträge ist zukünftig zwingend die Textform vorgeschrieben. Ein mündlicher Vertrag − wie er heute noch möglich ist − ist dann ausgeschlossen.

Der Bauunternehmer hat dem Verbraucher vor Abschluss des Vertrages eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen. Sofern die Parteien nicht etwas abweichendes vereinbaren, wird dann die Baubeschreibung Bestandteil des Vertrages. Dies kann zur Folge haben, dass jede Abweichung der Ausführung von der Baubeschreibung einen Mangel darstellt. Eine Baubeschreibung ist von dem Bauunternehmen dann nicht zu übergeben, wenn der Bauherr durch seinen Architekten eine eigene Baubeschreibung erstellen lässt und diese Bestandteil des Bauvertrages wird.

Wie bei anderen Verbraucherverträgen auch, soll dem Verbraucher zukünftig ein Widerrufsrecht zustehen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt mit Zugang der Widerrufsbelehrung (nach Vertragsschluss). Unterbleibt eine Widerrufsbelehrung, so endet das Widerrufsrecht des Verbrauchers erst 1 Jahr und 14 Tage ab Vertragsschluss. Theoretisch kann der Verbraucher den Bauvertrag auch dann widerrufen, wenn schon Bauleistungen erbracht worden sind. Er müsste dann allerdings einen Wertersatz für die bereits erhaltenen Leistungen zahlen.

Die Abschlagsforderungen des Bauunternehmers dürfen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht überschreiten. Sofern der Bauunternehmer eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch vereinbaren möchte, so darf er eine Sicherheit nur in Höhe von maximal 20 % der vereinbarten Vergütung bzw. in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren. Eine vollständige Absicherung seiner Gesamtvergütung kann der Bauunternehmer nur verlangen, wenn er bereit ist, ohne Abschlagszahlungen 100 % vorzuleisten.

Vereinbarungen zu Lasten der Verbraucher, die von den vorstehend dargelegten Regelungen abweichen, dürfen nicht vereinbart werden. Ausgenommen hiervon sind Vereinbarungen zu Abschlagszahlungen.

2. Regelungen, die alle Bauverträge betreffen

Neben den Regelungen für die Bauverträge mit Verbrauchern hat der Gesetzgeber aber auch einige Regelungen vorgesehen, die alle Bauverträge betreffen. Im Einzelnen:

a. Abnahme

Nach den neuen gesetzlichen Regelungen wird die Abnahme fingiert, wenn der Besteller sich nicht auf eine von dem Bauunternehmen erklärte Aufforderung zur Abnahme äußert. Die Aufforderung zur Abnahme muss mit einer angemessenen Frist verknüpft sein. Hat der Bauunternehmer den Besteller unter Setzung einer angemessenen Frist zur Abnahme aufgefordert, so wird die Abnahme darüber hinaus fingiert, wenn der Besteller die Abnahme ohne Nennung von Mängeln verweigert. Gegenüber Verbrauchern tritt die Abnahmefiktion nur ein, wenn der Bauunternehmer in seiner Aufforderung zur Abnahme unter Fristsetzung den Verbraucher über die Folgen der Verweigerung einer Abnahme in Textform hingewiesen hat.

b. Kündigung

Das Gesetz regelt für Besteller und Bauunternehmer ausdrücklich das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Dieses Recht bestand bisher auch schon, war allerdings gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Darüber hinaus verlangt das Gesetz jetzt, dass Kündigungen schriftlich zu erklären sind. Die Erklärung einer Kündigung in Textform (einfache E-Mail) genügt nicht den Formanforderungen.

3. Nachträge

Bezüglich etwaiger Nachträge enthält das Gesetz nunmehr ein sogenanntes Anordnungsrecht des Bestellers. Ein solches Anordnungsrecht kannte bisher nur die Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B. Wünscht der Besteller eine Änderung des Werkerfolges oder eine zur Einreichung des Werkerfolges notwendige Änderung der Ausführung des Vertrages und können sich die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungswunsches bei dem Bauunternehmen nicht einigen, so kann der Besteller die Änderung anordnen. Dieser Anordnung muss der Bauunternehmer nachkommen, wenn sie für ihn zumutbar ist.

Verlangt ein Bauunternehmen eine zusätzliche Vergütung für Änderungsleistungen, so soll er nach dem neuen Gesetz nur dann eine Zusatzvergütung verlangen dürfen, wenn er die den Leistungen zugrundeliegende Planung nicht erbracht hat. Bezüglich der Vergütung für Nachtragsleistungen sieht das Gesetz vor, dass der Bauunternehmer zukünftig auch die Möglichkeit hat, die Zusatzleistungen auf Basis einer zuvor von ihm hinterlegten Uhrkalkulation abzurechnen.

Können sich die Parteien nicht auf eine Nachtragsvergütung verständigen, so kann der Bauunternehmer 80 % der angebotenen Nachtragsvergütung verlangen, sofern keine anders lautende gerichtliche Entscheidung hierzu ergeht [sog. „80-Prozent-Regelung‟]. Sollte sich später herausstellen, dass der Bauunternehmer überzahlt ist, so hat der Bauunternehmer für den überzahlten Betrag Verzugszinsen zu zahlen. Die Verzinsung beginnt mit dem Erhalt der Zahlung.

4. Sonstige Regelungen

Zugunsten der Bauunternehmer sieht das Gesetz vor, dass diese zukünftig von ihren Baustofflieferanten im Falle der Lieferung mangelhafter Materialien auch die Erstattung der Ein- und Ausbaukosten verlangen können. Von den Ein- und Ausbaukosten umfasst sind dabei auch die Kosten für das erneute Aufbringen von Material (z. B. Farbe). Nicht in das Gesetz aufgenommen wurde eine Bestimmung, wonach es den Baustofflieferanten nicht möglich sein soll, ihre Haftung für Ein- und Ausbaukosten im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen auszuschließen. Die Frage der Zulässigkeit entsprechender Klauseln wird der Rechtsprechung obliegen.

5. Baukammern bei allen Gerichten

Das Gesetz sieht weiter vor, dass bei allen Landgerichten und Oberlandesgerichten spezialisierte Baukammern eingerichtet werden. Nachtragsforderungen des Bauunternehmers sollen zukünftig in einstweiligen Verfügungsverfahren vor den Baukammern geklärt werden können, sofern die Vertragsparteien sich nicht binnen 30 Tagen ab Zugang des Nachtragsangebotes beim Besteller auf eine Vergütung haben verständigen können.

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