30
Jun
2016

Immobilienrecht

Betriebskostenrecht bei Wohnraummietverträgen und kein Ende

Dr. Andreas von Criegern

Mit Urteil vom 11. Mai 2016 (Az.: VIII ZR 209/15) hat der Bundesgerichtshof ein weiteres wegweisendes Urteil in Sachen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverträgen verkündet. Folgenden Sachverhalt hatte der Bundesgerichtshof zu beurteilen: Der Vermieter rechnete im Juli 2012 über die Betriebskosten des Jahres 2011 ab. Hierbei leitete er die Abrechnung seines WEG-Verwalters an die Mieter weiter. Die Abrechnung WEG-Verwalters unterschied zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten. Der Vermieter setzte zudem die Vorauszahlung der Mieter circa EUR 700,00 zu niedrig an. Dies hatte zur Folge, dass die Mieter gemäß der Abrechnung EUR 1.500,00 nachzahlen mussten. Im Falle einer ordnungsgemäßen Abrechnung hätte sich ein Guthaben zu Gunsten der Mieter ergeben. Die Mieter erkannten den Fehler des Vermieters bei der Abrechnung nicht und zahlten den Betrag von EUR 1.500,00. Erst zwei Jahre später verlangten sie die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages.

Der Bundesgerichtshof wies die Klage der Mieter hinsichtlich der zu gering angesetzten Vorauszahlungen ab und gab ihr bezüglich der abgerechneten nicht umlegbaren Betriebskosten statt. Er vertritt die Ansicht, dass beide Einwände des Mieters dem Einwendungsausschluss des § 566 Abs. 3 Satz 5 BGB unterliegen. Nach dieser Vorschrift obliegt es dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Voraussetzung ist, dass dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zugegangen ist (siehe BGH NJW 2011, 1867). Aus Sicht des Bundesgerichtshofs lag hier eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vor. Ausgehend von dieser Prämisse wies der Bundesgerichtshof den Anspruch der Mieter bezüglich der zu gering angesetzten Vorauszahlung ab. Hinsichtlich des Rückzahlungsanspruchs bezogen auf die nicht umlegbaren Betriebskosten führt der Bundesgerichtshof aus, dass auch bezogen auf diese Position die formalen Voraussetzungen des Einwendungsausschlusses vorliegen. Er stellt dabei klar, dass die Vorschrift des § 556 BGB auch Positionen in der Betriebskostenabrechnung erfasse, die nicht Betriebskosten im Rechtssinne seien. Der Sinn und Zweck der Vorschrift des § 556 BGB bestünde darin, in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig bestehenden Ansprüche zu erzielen. Eine solche Befriedigungsfunktion wäre gefährdet, wenn die Einwendungen des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht zur Betriebskostenumlage fähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnten. Dies gelte umso mehr, als die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig sei. In dem vorliegenden Fall versagte der Bundesgerichtshof allerdings dem Vermieter, sich auf den Ablauf der Einwendungsausschlussfrist zu berufen, weil eine solche Berufung gegen Treu und Glauben verstoße. Durch die Weiterleitung der Abrechnung des WEG-Verwalters, in der selbst auf die fehlende Umlagefähigkeit der Kosten hingewiesen wurde, habe der Vermieter selbst auf die fehlende Umlagefähigkeit hingewiesen. Er habe damit in der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. An dieses Verhalten müsse er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen. Zu beachten ist, dass die Regelung des § 556 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse gilt. In Mietverträgen über Büro- oder Gewerbeflächen können Einwendungsfristen individuell vereinbart werden.

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