08
Feb
2018

Immobilienrecht

Der Bundesgerichtshof stellt klar: Nur in besonderen Ausnahmefällen kann der Vermieter nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis wegen gefährdet erscheinender Leistungsfähigkeit des Eintretenden kündigen

Kathrin Albrecht

Tritt nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeichneten Personen in ein Mietverhältnis ein, kann der Vermieter dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt; dem Vermieter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein.

Prognosen, auf die die drohende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bzw. gefährdet erscheinender Leistungsfähigkeit gestützt werden, reichen nicht.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Stuttgart bejahten die Unzumutbarkeit in dem zur Entscheidung stehenden Fall. Nach ihrer Ansicht lag in der Person des (neuen) Mieters ein die Kündigung rechtfertigender Grund vor, weil er zum Zeitpunkt der Kündigung lediglich eine Ausbildungsvergütung bezog, die nicht ausreiche, um Miete und die Nebenkosten dauerhaft zu leisten.

Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 31. Januar 2018, Az: VIII ZR 105/17 entgegengetreten. Zwar könne Unzumutbarkeit vorliegen, wenn eine objektiv feststehende Unfähigkeit des (neuen) Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Leistung der Miete gegeben sei. Es sei aber rechtsfehlerhaft, die Entscheidung auf reine Mutmaßungen und nicht auf objektive und belastbare Anhaltspunkte zu stützen. Bei Fehleinschätzungen laufe der in das Mietverhältnis eintretende (neue) Mieter Gefahr, sein von der verfassungsrecht-lichen Eigentumsgarantie geschütztes Besitzrecht selbst dann zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Leistungsfähigkeit unberechtigt gewesen seien.

Auch ein Vermieter, der mit einem von ihm selbst ausgewählten solventen Mieter einen unbefristeten Mietvertrag abschließe, könne bei Vertragsschluss regelmäßig nicht ausschließen, dass dessen finanzielle Leistungsfähigkeit durch zukünftige Entwicklungen (etwa durch Verlust des Arbeitsplatzes) herabgesetzt werden könnte. Es dürften daher keine überhöhten Anforderungen an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters gestellt werden. Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit bzw. „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Mieters könne daher nur in besonderen Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter begründen.

Fazit
Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung reichen Prognosen zur Rechtfertigung der außerordentlichen Kündigung nicht aus. Nur wenn objektive und belastbare Anhaltspunkte vorliegen, die die mangelnde Leistungsfähigkeit des neuen Mieters begründen, kann der Vermieter ausnahmsweise das Mietverhältnis kündigen. Dies hat der BGH in seiner Entscheidung nunmehr klargestellt.

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