24
Jan
2018

Immobilienrecht

Der Vermieter wird sich auch weiterhin beeilen müssen, will er Ersatzansprüche gegen seinen ehemaligen Mieter durchsetzen.

Kathrin Albrecht

Ein Vermieter kann sich auf eine formularvertragliche Regelung im Mietvertrag, durch welche die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche verlängert werden soll, nicht berufen; derartige Klauseln sind unwirksam.

Also Vorsicht bei Formularklauseln im Mietvertrag!
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 08. November 2017, Az. VIII ZR 13/17, klargestellt, dass solche Klauseln unwirksam sind, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. 

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten
In dem zitierten Rechtsstreit machte der Vermieter wegen unterlassener Instandsetzungsarbeiten an der Dusche Ersatzansprüche erst zehn Monate nach Rückgabe der Wohnung gegen den ehemaligen Mieter gerichtlich geltend. Auf die vom Mieter erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 548 Absatz 1 BGB verwies der Vermieter auf die formularvertragliche Regelung im Mietvertrag, nach der derartige Ersatzansprüche erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren sollten. Der Bundesgerichtshof hat hierzu unmissverständlich klargestellt, dass sich der Vermieter auf eine solche Klausel nicht mit Erfolg berufen kann, weil sie vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht und den Mieter unangemessen benachteiligt.

Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist werden von der Rechtsprechung nur dann gebilligt, wenn sie sachlich gerechtfertigt und ausgewogen sind, also die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird. Hier verneint der Bundesgerichtshof bereits den sachlichen Grund für eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist. Durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche knüpft, wird der Vermieter in die Lage versetzt, sich darüber Klarheit zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen, er diese durchsetzen oder ggf. innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Ein Grund, weshalb der Vermieter zu dieser Prüfung binnen der Sechs-Monats-Frist nicht in der Lage sein sollte, sei nicht ersichtlich. Dies überzeugt. Mit der gesetzlichen Regelung des § 548 Abs. 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber den Zweck, im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

Fazit
Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache verjähren in sechs Monaten; Formularklauseln, die diese Verjährungsfrist verlängern sollen, helfen dem Vermieter nicht; sie sind unwirksam.

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