Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer neuen Entscheidung vom 24.11.2021 seine ständige Rechtsprechung seit der „Bolzplatz-Entscheidung“ von 2015 bekräftigt und festgestellt, dass nach Abschluss eines Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung darstellen (BGH Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19). Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

Das Landgericht Berlin hatte als Berufungsinstanz eine Minderung zuerkannt, mit der Begründung, dass die Freiheit von Baulärm – mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrages, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen – regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung geworden sei. Ein negatives Abweichen von dieser Vereinbarung führe daher zu einem Mangel der Mietsache.

Dieser Auffassung des Berufungsgerichts, dass eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung konkludent zustande gekommen sei, hat der BGH mit dieser Entscheidung einen Riegel vorgeschoben. Nach Auffassung des BGH wäre eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung „Abwesenheit von Baulärm“ zwar denkbar und hätte im Mietvertrag so vereinbart werden können. Eine vom Berufungsgericht mangels ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag angenommene konkludente Beschaffenheitsvereinbarung scheide aber aus, da auch sie zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraussetze. Es sei nicht ausreichend, dass allein der Mieter den (nicht) auf die Mietsache einwirkenden Umstand – hier die Abwesenheit von Baulärm – in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt und sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet die Wohnung anzumieten. Es wäre erforderlich gewesen, dass auch der Vermieter erkennen musste, dass dieses Kriterium – Abwesenheit von Baulärm – für den Mieter ein derart maßgebliches Kriterium war, dass er bei Nichtvorhandensein (höchstwahrscheinlich) von einer Anmietung Abstand genommen hätte.

Im Übrigen hat der BGH seine ständige Rechtsprechung bestätigt, dass kein zur Mietminderung führender Mangel vorliegt, wenn die Immissionen von einem Dritten ausgehen und der Vermieter keine rechtlichen Möglichkeiten hat hiergegen vorzugehen. Insoweit nehme der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.

In der Beratung der Mandanten auf Mieterseite wird es auch in Zukunft allerdings kaum durchzusetzen sein, derartige Beschaffenheitsvereinbarungen zur „Abwesenheit von bestimmten Umwelteinflüssen“ durchzusetzen. Auf der anderen Seite stellen wir schon seit längerem fest, dass gerade in Planungsgebieten wie beispielsweise der HafenCity in Hamburg, in denen auch in der Zukunft mit baulich bedingten Immissionen zu rechnen ist, regelmäßig Klauseln in die Mietverträge aufgenommen werden, die eine Mietminderung aufgrund derartiger Immissionen ausdrücklich im Vorwege ausschließen.