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02
Feb
2018

Unternehmensteuerrecht

Grunderwerbsteuer: Klassische RETT-Blocker-Struktur ausgehebelt

Dr. Robert KroschewskiMarc Nürnberger

Immobilienakquisitionen wurden in der Vergangenheit häufig zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer (englisch Real Estate Transfer Tax, kurz „RETT“) so strukturiert, dass an der grundbesitzenden Gesellschaft (mittelbar) Personengesellschaften beteiligt wurden, an denen außenstehende Dritte ohne wirtschaftlich relevante Beteiligung als Mitgesellschafter fungierten.

Beispiel: Die Immobilien AG hält 94 % der Anteile an der grundbesitzenden Vermietung GmbH. Die übrigen 6 % liegen bei der RETT-Blocker GmbH & Co. KG. An Gewinn und Vermögen der RETT-Blocker GmbH & Co. KG ist ausschließlich die Immobilien AG als Kommanditistin beteiligt. An der RETT-Blocker GmbH & Co. KG ist als Komplementärin die Hilfreich GmbH beteiligt. Die Hilfreich GmbH hat außenstehende Gesellschafter.

Werden nun sämtliche Aktien an der Immobilien AG veräußert, so ist dies grunderwerbsteuerbar, sofern der Immobilien AG inländisches Grundvermögen zuzurechnen ist.

Bis zur Einführung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise gemäß § 1 Abs. 3a GrEStG am 26.06.2013 ließ sich aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs („BFH“) ablesen, dass derartige wirtschaftlich bedeutungslose Beteiligungen bei Zwischenschaltung von Personengesellschaften der Zurechnung des Grundvermögens und damit der Besteuerung der Anteilsvereinigung entgegenstehen konnten. Die Finanzverwaltung hat diese Sichtweise in ihrem Erlass vom 09.10.2013 aufgenommen.

Mit jüngst veröffentlichten Urteil vom 27.09.2017 (II R 41/15) hat der BFH nunmehr erklärt, dass auch für Erwerbe vor dem 26.06.2013 („Altfälle“) nur eine Beteiligung eines Dritten an einer Personengesellschaft, die mehr als 5 % der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen ausmacht, der Besteuerung entgegenstehe. Bei Personengesellschaften gelte nicht allein die sachenrechtliche Beteiligung, sondern sei – wie bei Kapitalgesellschaften – auf die Beteiligung am Gesellschaftskapital abzustellen.

Auswirkung der Rechtsprechungsänderung
Bedeutung hat die Entscheidung insbesondere für Altfälle, wobei der BFH einen Vertrauensschutz in die alte Rechtsaufassung zumindest für Erwerbe vor dem 09.10.2013 (Datum des Erlasses der Finanzverwaltung) verneint hat.

Allerdings: Streng genommen kann die Bezugnahme auf die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen im Einzelfall auch ungewünschte Effekte zeitigen, denn es ist eben nicht allein die „Beteilungsquote“ maßgeblich. Vielmehr können beispielsweise auch durch die Entnahmepraxis abweichende Kapitalkonten entstehen, die je nach Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrags relevant sein können.

Fazit
Wenn Grundbesitz mittelbar über Personengesellschaften gehalten wird, empfiehlt es sich regelmäßig zu überprüfen, ob Grunderwerbsteuerbelastungen durch Anteilsvereinigungen gesichert vermieden werden können. Für Immobilientransaktionen, die unter Nutzung klassischer RETT-Blocker-Strukturen abgewickelt wurden, stellt sich die Frage, inwiefern die Finanzverwaltung verfahrensrechtlich in der Lage ist, Grunderwerbsteuer zu erheben.

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