07
Mar
2016

Immobilienrecht

Kein Minderungsausschluss durch Mietvertragsfortsetzung bei Verlängerungsklausel oder Ausübung der Option

Kathrin Albrecht

Bereits in seiner Entscheidung vom 14.11.2014 (Az.: XII ZR 15/12) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht dazu führt, dass der Mieter in Kenntnis eines Mangels für die Zukunft sein Minderungsrecht verliert. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 14.10.2015 (Az: XII ZR 84/14) konsequent fortgesetzt und festgestellt, dass der Mieter auch bei vorbehaltloser Vertragsfortsetzung bei vereinbarter Verlängerungsklausel mit seinen Gewährleistungsrechten gegen den Vermieter nicht ausgeschlossen ist.

Der Bundesgerichtshof hat damit der Rechtsprechung einiger Oberlandesgerichte (OLG Zweibrücken, Az. 8 U 63/10 vom 17.01.2012), nach der der Mieter sein Minderungsrecht verliere, weil er in Kenntnis der Mängel das Mietverhältnis verlängert habe, eine deutliche Absage erteilt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unterscheidet sich die vorbehaltlose Optionsausübung durch den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses grundlegend von der Situation bei Vertragsschluss bzw. Vertragsbeginn. So komme durch die Ausübung der Option kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirke die Optionsausübung unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändere und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufüge. Das Vertragsverhältnis werde mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrages bleibe erhalten. Die Ausübung einer Verlängerungsoption bewirke somit auch keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstelle. Ein Rückgriff auf § 536 b BGB, welcher regelt, dass der Mieter sein Recht auf Mietminderung und Schadensersatz verliert, wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt, könne daher als Anknüpfungspunkt nicht dienen.

Diesen Rechtsgedanken hat der Bundesgerichtshof nunmehr auch auf die Mietvertragsfortsetzung bei einer Verlängerungsklausel, bei der die Vertragsverlängerung allein durch Schweigen herbeigeführt wird,  übertragen. Ebenso wie im Falle der Option, bei der die Vertragsverlängerung vor Ablauf der Mietzeit durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung herbeigeführt wird, führt das Unterbleiben der Beendigungserklärung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit demselben Inhalt bei Wahrung des in die Zukunft verlängerten Vertrages.

Praxistipp

Entscheiden Sie sich trotz Mängeln für die Verlängerung eines Mietverhältnisses, bleiben Ihnen die Gewährleistungsrechte; eines Vorbehaltes bedarf es nicht.   

Gemäß § 536 b BGB stehen dem Mieter keine Gewährleistungsrechte zu, wenn er in Kenntnis eines Mangels einen Mietvertrag schließt. Nicht so bei Vertragsfortsetzung durch Ausübung einer Option oder bei einer Verlängerungsklausel.

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