02
May
2016

Immobilienrecht

Kein Vertrauensschutz für Käufer bei Grundstückskaufverträgen

Dr. Andreas von Criegern

Mit Urteil vom 06.11.2015 (Az.: V ZR 78/14) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass bei beurkundungspflichtigen Grundstückskaufverträgen etwaige Mängelansprüche des Käufers sich ausschließlich an der Beschaffenheitsvereinbarung orientieren können, die in dem notariell beurkundeten Vertrag Niederschlag gefunden hat. Erklärungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Kaufsache vor Vertragsschluss, die nicht in den notariell beurkundeten Vertrag aufgenommen werden, können demnach keine Mängelansprüche des Käufers begründen. Der BGH hat damit seine frühere Rechtsprechung (siehe BGH, Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141/11) aufgegeben. Damals vertrat der Bundesgerichtshof noch den Standpunkt, dass Angaben des Verkäufers in einem Exposé konkludent eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellten. Nunmehr stellt der BGH klar, dass Angaben im Exposé oder in etwaigen Anzeigen nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB werden können, sofern sie nicht in der notariellen Urkunde festgehalten werden. Bei einem beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäft müssten die Vertragsparteien alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Der Käufer könne nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung vereinbaren wolle, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt werde. Zudem würde die Schutzfunktion der Beurkundungspflicht in Frage gestellt werden, wenn vorvertragliche Erklärungen zur Begründung der Haftung herangezogen werden könnten. Der Bundesgerichtshof stellt allerdings klar, dass seine Rechtsprechung zur Haftung des Käufers bei Arglist unberührt bleibt. Dies bedeutet, dass der Käufer bei bewusst unwahren Beschaffenheitsangaben oder dem Verschweigen von Mängeln sich nicht auf einen etwaig vereinbarten Haftungsausschluss in dem Kaufvertrag berufen kann.

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