18
May
2018

VermögensnachfolgeImmobilienrecht

Nichtanwendungserlass gegen Verschärfungen des BFH bei erbschaftsteuerlicher Begünstigung von Wohnungsunternehmen

Dr. Robert Schütz

Durch gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23. April 2018 tritt die Finanzverwaltung der sehr engen Rechtsauffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) hinsichtlich der Voraussetzungen für die erbschaftsteuerliche Begünstigung von Wohnungsvermietungsunternehmen entgegen. Der BFH hatte mit Urteil vom 24.10.2017 – II R 44/15 (veröffentlicht am 21.02.2018) entschieden, dass für Wohnungsvermietungsgesellschaften nur dann die erbschaftsteuerlichen Begünstigungsvorschriften für Betriebsvermögen anzuwenden sind, wenn neben der Wohnungsvermietung besondere Zusatzleistungen erbracht werden, die das übliche Maß bei langfristigen Vermietungen übersteigen. Zudem komme es auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen – entgegen der Finanzverwaltung, die typisierend eine Anzahl von 300 Wohnungen nennt – nicht an.

Steuerrechtliche Kernfrage ist das Problem, die rein private Vermögensverwaltung durch Wohnungsvermietungen – welche erbschaftsteuerlich nicht begünstigt sein soll – von einer unternehmerisch-gewerblichen Wohnungsvermietung abzugrenzen, die vergleichbar anderen Unternehmen die steuerlichen Begünstigungen bei Schenkungen/Erbschaften erhalten soll. Eine andere – auch vom BFH so nicht offen problematisierte – Frage ist, ob diese Differenzierung bei der Wohnungsvermietung mit dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz vereinbar ist.

Wirtschaftlich und in einer Vielzahl von Beratungsfällen für die Vermögensnachfolge hatte die BFH-Entscheidung insofern gravierende Bedeutung, als dass sich diese engen Voraussetzungen der Rechtsprechung kaum in der Realität umsetzen ließen und mit den tatsächlichen Verhältnissen von Wohnungsunternehmen im bestehenden Wohnungsmarkt nicht vereinbar sind. Daher war eine erbschaftsteuerliche Begünstigung der Übertragung größerer Immobilienvermögen nahezu ausgeschlossen.

Umso mehr ist die Gewährung von Vertrauensschutz durch den erfolgten Nichtanwendungserlass zu begrüßen. Wieweit dieser Schutz reichen wird, bleibt allerdings fraglich. Ob hier – wie beim Schicksal der Steuerbefreiung sog. Sanierungsgewinne – letztlich eine gesetzliche „Klarstellung“ erfolgen muss, ist nicht auszuschließen. Der BFH wird eine solche einfordern. Für den Steuerpflichtigen bleibt bis dahin der Nachteil, dass er im Fall des Streites um die Voraussetzungen der Vorgaben der Verwaltung für die Begünstigung von Wohnungsunternehmen (vgl. Abschnitt 13b.17 AEErbSt 2017 vom 22.06.2017) nicht auf die Hilfe der Finanzgerichtsbarkeit hoffen kann. Insoweit ist er auf eine Kooperation mit der Finanzverwaltung im Vorwege angewiesen – ggf. im förmlichen Verfahren der verbindlichen Auskunft –, um Planungssicherheit bei den finanziellen Konsequenzen der Vermögensnachfolge zu erhalten.

Unter Mitarbeit von Martin Schulz LL.M./LL.B.

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