13
May
2016

Immobilienrecht

Übertragung der Betriebskostentragungspflicht bei Wohnraummietverträgen auf den Mieter

Dr. Andreas von Criegern

Mit seinem Urteil vom 10.02.2016 hat der Bundesgerichtshof Klarheit geschaffen bezüglich der Anforderungen an die Wirksamkeit einer Klausel, mit der in einem Formularmietvertrag für Wohnraum die Betriebskostentragungspflicht dem Mieter auferlegt wird. Die Grundsätze des Urteils des Bundesgerichtshofs lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Das Bürgerliche Gesetzbuch geht von dem Bruttomietbegriff aus. Danach schuldet der Mieter eine einheitliche Miete. Von dieser Miete muss der Vermieter alle Ausgaben bestreiten. § 556 BGB gestattet es den Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrags zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sofern der Vermieter– was in den allermeisten Fällen der Fall sein wird – einen Formularmietvertrag verwendet, muss die Regelung betreffend der Tragung der Betriebskosten den Anforderungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen genügen, insbesondere dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

  • Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Abwälzung der Betriebskosten allein durch die Verwendung des Begriffs „Betriebskosten“ möglich. Eine Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder eine ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und/oder die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ist nicht erforderlich, um wirksam die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten zu vereinbaren.

Gegenstand des Urteils des Bundesgerichtshofs war eine Klausel, wonach der Mieter „Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 II. BV (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherungen etc.) 100,00 €.“ zu tragen hatte. Ferner hieß es in dem Mietvertrag, dass für Art und Umfang der Betriebskosten die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV in der jeweils geltenden Fassung maßgebend sei. Das zunächst angerufene Landgericht hielt die Klausel zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter für unwirksam. Zur Begründung führt es an, dass die in Bezug genommene Anlage 3 zu § 27 II. BV zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits nicht mehr galt und es im Übrigen die Klausel auch für unklar formuliert halte. Dieser Argumentation ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Aus Sicht des Bundesgerichtshofs war es ausreichend, dass die Mietvertragsklausel den Begriff der Betriebskosten enthielt und dieser Begriff seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert worden ist. Der Bundesgerichtshofs kam deshalb zu dem Ergebnis, dass die Regelung im Mietvertrag ohne weiteres in dem Sinne zu verstehen sei, dass damit die jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB gemeinten Betriebskosten vereinbart werden sollten. Der Begriff der Betriebskosten sei auch nicht mehrdeutig, im Übrigen sei eine Abwälzung der Betriebskosten üblich. Insoweit bedürfe der Begriff der Betriebskosten der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung. Der Begriff sei hinreichend bekannt und für den durchschnittlichen Mieter auch ausreichend klar und verständlich.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist kein Freifahrtsschein. Bei der Formulierung von Betriebskostenklauseln muss stets darauf geachtet werden, dass Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB gemeint sind. Besondere Sorgfalt ist auch geboten, wenn sogenannte sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Ziffer 17 Betriebskostenverordnung auf den Mieter übertragen werden sollen.

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