Wenn Vermieter ihren Mietern im Rahmen des Vertragsschlusses Geld zahlen, kann diese Zahlung eine umsatzsteuermindernde Entgeltminderung sein. Sie kann allerdings auch ein Entgelt für eine umsatzsteuerpflichtige Leistung des Mieters sein, wenn nicht bloß die Verpflichtung zum Vertragsabschluss vergütet wird. Der Mieter muss die Zahlung dann der Umsatzsteuer unterwerfen, was im Zweifel zu seinen Lasten geht.
Grundsätze zum Leistungsaustausch bei Zahlungen an den Mieter
Üblicherweise zahlt der Mieter dem Vermieter Geld für die Überlassung der angemieteten Räumlichkeiten. In einigen Fällen zahlt aber auch der Vermieter dem Mieter einen Geldbetrag. Dies kann zur Förderung der Anlaufphase eines Geschäfts des Mieters erfolgen, aber auch zu dem Zweck, dass der Mieter die Räumlichkeiten überhaupt anmietet. Je nach Sachverhalt kann die Zahlung ein Entgelt des Vermieters für eine umsatzsteuerbare Leistung des Mieters oder eine nicht umsatzsteuerbare Zahlung sein. Im letzteren Fall führt die Zahlung zu einem Preisnachlass auf die Miete. Der Vermieter muss dann weniger Umsatzsteuer abführen. Vermietet er an einen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter, kann sich so eine Umsatzsteuerentlastung für den Mieter ergeben.
Alternativ ist die Zahlung als Entgelt für eine Leistung des Mieters an den Vermieter einzuordnen. Eine solche Leistung wurde in der Rechtsprechung bisher insbesondere bei Prestigemietern bejaht, die durch ihre Attraktivität weitere Mieter anziehen und dadurch eine umsatzsteuerpflichtige Werbeleistung an den Vermieter erbringen.
FG Berlin-Brandenburg bejaht einen Leistungsaustausch
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat in diesem Kontext nun mit Urteil vom 04.11.2015 (Az.: 7 K 7351/13) zu der Frage Stellung genommen, ob der Mieter gegenüber seinem Vermieter eine umsatzsteuerpflichtige Leistung erbringt, wenn er sich gegen Zahlung eines Geldbetrages zur Anmietung bestimmter Räumlichkeiten verpflichtet und damit den Verkauf des Vermietungsobjekts fördert.
Die Vermieterin – eine KG – war Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem sich ein Gewerbegebäude befand. Das Gebäude war nur teilweise vermietet. Im Rahmen von Verkaufsverhandlungen stellte sich heraus, dass der Erwerber bereit war einen deutlich höheren Kaufpreis bei besserer Mietauslastung des Gebäudes zu zahlen. Die KG schloss daher mit der Klägerin einen Mietvertrag, in dem sich die Klägerin zur Anmietung der hälftigen Leerstandsfläche verpflichtete. Hierfür erhielt sie von der Vermieterin eine Zahlung i.H.v. 900.000 EUR. Das Grundstück wurde danach zu dem höheren Preis verkauft.
Das Finanzamt behandelte die Zahlung als Entgelt für eine umsatzsteuerpflichtige Leistung der Klägerin an die Vermieterin. Die Klägerin brachte hiergegen im Klagverfahren unter Verweis auf die Rechtsprechung des EuGH (Rs. C-409/98, Mirror Group) vor, die Zahlung sei mangels Leistungsaustausch nicht umsatzsteuerbar. Das Finanzgericht teilte diese Ansicht nicht.
In seiner Entscheidung stellte das Gericht – im Einklang mit der Rechtsprechung des EuGH – zunächst fest, dass die Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrages auch dann keine umsatzsteuerpflichtige Leistung des Mieters ist, wenn er hierfür ein Entgelt erhält. Es fehle an einem verbrauchsfähigen Vorteil des Vermieters. Zutreffend lehnte das Gericht auch die Einordnung der Klägerin als Prestigemieter ab.
Das Finanzgericht hielt das Handeln der Klägerin aber mit der Tätigkeit eines Prestigemieters für vergleichbar. Durch die Verpflichtung der Klägerin zur Anmietung der hälftigen Leerstandsfläche für mindestens fünf Jahre habe die Vermieterin einen weitaus höheren Verkaufspreis für das Gewerbegrundstück erzielt, als es ohne die Verpflichtung der Klägerin möglich gewesen wäre. Darin liege ein neben dem bloßen Abschluss des Mietvertrages bestehender wirtschaftlicher Vorteil, welchen die Klägerin der Vermieterin entgeltlich zuwandte. Ein umsatzsteuerpflichtiger Leistungsaustausch war aus Sicht des Gerichts demnach zu bejahen.
Folgen für die Praxis
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg konkretisiert mit der vorliegenden Entscheidung die Grundsätze des umsatzsteuerlichen Leistungsaustauschs bei Zahlungen des Vermieters an den Mieter. Es bejaht einen umsatzsteuerpflichtigen Leistungsaustausch auch außerhalb der Tätigkeit eines Prestigemieters.
Es sollte daher stets geprüft werden, ob ein Mieter, der vom Vermieter Geld für die Anmietung bestimmter Räumlichkeiten erhält, dem Vermieter einen konkreten Vorteil zuwendet. Als solcher kommt neben einer Werbeleistung für den Vermieter nun beispielsweise auch die Förderung des Verkaufs der vermieteten Immobilie in Betracht. Ist ein konkreter Vorteil ersichtlich, muss der Mieter die Zahlung der Umsatzbesteuerung unterwerfen. Da nach der Rechtsprechung des BFH im Zweifel von einer Bruttoabrede auszugehen ist – der Mieter mit anderen Worten vom Vermieter neben der Zahlung nicht den zusätzlichen Umsatzsteuerbetrag verlangen kann – sollte der Mieter die umsatzsteuerliche Behandlung der Zahlung möglichst im Vorfeld klären lassen, um nicht erheblich weniger Geld zu behalten, als eigentlich erwartet wurde.
Abzuwarten bleibt allerdings, ob der BFH (Az.: V R 18/16) die Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg im Revisionsverfahren bestätigt.
Autoren: Dr. Robert Kroschewski, Simon Pommer, LL.M.
