05
Oct
2015

Immobilienrecht

...und immer wieder die Schriftformthematik bei gewerblichen Mietverträgen

Dr. Andreas von Criegern

Verstöße gegen das Schriftformerfordernis bei Mietverträgen sind ein Dauerthema bei gewerblichen Mietverträgen. Dabei werden Verstöße häufig erst dann festgestellt, wenn eine Gewerbeimmobilie zum Verkauf steht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich nun erneut mit dem Thema auseinandergesetzt.

Gemäß § 550 Satz 1 BGB gelten Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen werden, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Sie können dann von den Parteien jederzeit mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Obwohl § 550 BGB nur Mietverhältnisse über Wohnraum betrifft, ist die Vorschrift allerdings gem. § 578 Abs. 2 BGB auch auf Mietverträge für gewerbliche Flächen anwendbar.

Mit Urteil vom 17. Juni 2015 (Az XII ZR 98/13, s. NJW 215, 2648) hat der Bundesgerichtshof sich erneut mit der Schriftformthematik bei gewerblichen Mietverträgen beschäftigt und dabei an sein Urteil vom 24. Februar 2010, Az XII ZR 120/06 (s. NJW 2010, 1518) angeknüpft.

Die Rechtsprechung legte das Schriftformerfordernis früher sehr streng aus. So wurde entsprechend den Vorgaben in § 126 BGB die Unterschrift beider Vertragsparteien auf den Vertragsdokumenten und eine feste Verbindung der Vertragsdokumente gefordert. Dies führte häufig zu Schwierigkeiten bei Nachträgen zu Mietverträgen.

Über die Jahre wurde die Rechtsprechung gelockert. So wurde z.B. von einer festen Verbindung der Nachträge zu Mietverträgen mit dem Mietvertrag verzichtet, sofern und soweit aus der Aufmachung der Nachträge erkennbar war, auf welchen Mietvertrag diese sich bezogen. Über viele Jahre wurde allerdings ein Verstoß gegen die Schriftform von einigen Gerichten bejaht, wenn zwischen Angebot und Annahme mehr als zwei bis drei Wochen vergingen.

Mit seinem Urteil vom 24. Februar 2010 stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es sich bei der Frage der Einhaltung der Annahmefrist nicht um eine Frage des Schriftformerfordernisses, sondern um eine Frage des Zustandekommens des Vertrages handle. An dieses Urteil anknüpfend, stellt der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 17. Juni 2015 (nochmals) folgendes klar:

  • Die Auslegung von § 550 BGB führe unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks und seiner Rechtsfolge zu dem Ergebnis, dass § 550 BGB über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraussetze, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande gekommen ist.
  • § 550 solle in erster Linie dazu dienen, dem Erwerber die Möglichkeit zu geben, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten.
  • Existiere eine Mietvertragsurkunde, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines (später) mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrages enthalte, sei die Schriftform gem. § 550 Satz 1 BGB gewahrt, auch wenn der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB entsprechen sollte. Maßgeblich sei, dass aus der Mietvertragsurkunde für einen Dritten (z.B. den Erwerber der Immobilie) die Absprachen der Mietvertragsparteien klar abgeleitet werden können.

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