28
Feb
2017

Immobilienrecht

Vermieterfreundliche Entscheidung des BGH bei nicht auszugswilligen Mietern

Dr. Andreas von Criegern

Gibt ein Mieter den von ihm gemieteten Geschäftsraum/ Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter gemäß § 546 a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Nach dem Wortlaut der Regelung ist die bisher vereinbarte Miete die Untergrenze der Nutzungsentschädigung, während die "ortsübliche Miete" die Obergrenze für die Nutzungsentschädigung darstellt. Liegt die Marktmiete für das Mietobjekt tatsächlich unterhalb der vereinbarten Miete, so kann der Vermieter als Nutzungsentschädigung in jedem Fall die vereinbarte Miete verlangen.

Umstritten war bei Mietverträgen über Wohnraum hingegen bisher, was unter dem Begriff der "ortsüblichen Miete" zu verstehen ist. Teilweise wurde vertreten, unter dem Begriff sei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB zu verstehen, teilweise wurde vertreten, die ortsübliche Vergleichsmiete sei die aktuelle Neuvertragsmiete, die für vergleichbare Mietobjekte gezahlt werde. Mit Urteil vom 18. Januar 2017 (AZ VIII ZR17/16) hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, dass die Bestimmungen der §§ 558 ff BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur für Bestandsmietverhältnisse über Wohnraum gelten, nicht jedoch für die Berechnung der Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB herangezogen werden können.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist daher unter dem Begriff der "ortsüblichen Miete" im Sinne des § 546 a BGB die aktuelle Neuvertragsmiete für vergleichbare Objekte zu verstehen. Sinn und Zweck des § 546 a Abs. 1 BGB sprächen für die Ausrichtung an der Neuvertragsmiete. § 546 a BGB solle Druck auf den Mieter ausüben, seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Räumung nachzukommen. Nicht auseinandergesetzt hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die die zuständigen Gemeinden eine Mietpreisbremse eingeführt haben, die Nutzungsentschädigung auf die maximale Wiedervermietungsmiete beschränkt ist. Im Ergebnis dürfte dies vor dem Hintergrund der Stoßrichtung der Mietpreisbremse wohl zu bejahen sein. Dementsprechend ist eine Nutzungsentschädigung in solchen Gebieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % beschränkt, sofern nicht einer der Ausnahmetatbestände der § 556 e und 556 f BGB bei dem betroffenen Wohnraum vorliegt.

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