19
Apr
2016

Immobilienrecht

Vermietung von Immobilien zum Zwecke der Flüchtlingsunterbringung

Dr. Andreas von Criegern

Der weiterhin anhaltende Zustrom von Flüchtlingen führt in fast allen Kommunen und Städten zu Kapazitätsengpässen, wenn es darum geht, den Flüchtlingen nach der Erstaufnahme dauerhaft akzeptablen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Versuch der Städte und Kommunen, gestützt auf die Sonderregelung des § 246 Baugesetzbuch, Baugenehmigungen für Neubauten, die der Unterbringung von Flüchtlingen dienen, zügig zu erlassen, erweist sich in der Praxis als problematisch. So haben die Verwaltungsgerichte eine Vielzahl von Baugenehmigungen, die auf Grundlage der von § 246 Baugesetzbuch vorgesehenen Befreiungsmöglichkeiten ergangen sind, für rechtswidrig erklärt (siehe u. a. Verwaltungsgericht Hamburg, Az.: 7 E 6816/15; Entscheidung vom 12.02.2016).

Vor dem hier dargelegten Hintergrund kommt der Anmietung von Wohnraum durch die Kommunen/Städte eine besondere Bedeutung zu. Hier werden zwei Modelle derzeit praktiziert:

  • Investoren errichten auf Grundstücken, die sie zuvor von den Städten/Kommunen erworben haben, Flüchtlingsunterkünfte. Die Stadt/Kommune mietet die Flüchtlingsunterkünfte sodann von den Investoren an.
  • Die Städte/Kommunen mieten Bestandsimmobilien (zum Beispiel Hotels) von privaten Eigentümern beziehungsweise Mietern/Pächtern der Immobilie an.

Bei dem Abschluss entsprechender Mietverträge ist besondere Sorgfalt geboten. Bei der Gestaltung der Mietverträge mit den Städten/Kommunen sind folgende Punkte grundsätzlich zu beachten:

  • Die Städte/Kommunen werden versuchen, das bauplanungsrechtliche Risiko auf den Mieter überzuleiten. Ob eine solche Überleitung des bauplanungsrechtlichen Risikos erlaubt ist, muss vor dem Hintergrund der geltenden Rechtsprechung (siehe BGH NJW 2016, 1086) zumindest kritisch geprüft werden.
  • In Fällen der Untervermietung von Flüchtlingsunterkünften muss der jeweilige Hauptmieter in jedem Fall die Zustimmung des Vermieters einholen.
  • Aus Sicht der Kommune/Stadt ist darauf zu achten, dass die von ihr mit den Flüchtlingen abzuschließenden Mietverträge mit dem Hauptmietvertrag abgestimmt werden. Insbesondere bei den Nebenkostenabrechnungen können sich Probleme ergeben.
  • Aus Sicht der Vermieters ist zu beachten, dass die Kommunen grundsätzlich umsatzsteuerfrei anmieten. Sofern und soweit der Vermieter die betroffenen Flächen zuvor mit Umsatzsteuer vermietet hat, läuft er Gefahr, die bereits gezogene Vorsteuer der letzten Jahren wieder erstatten zu müssen.
  • Nicht zu unterschätzen sind etwaige Forderungen betreffend den Brandschutz.

Jeder Vermieter/Investor, der beabsichtigt, Flächen an eine Stadt/Kommune zum Zwecke der Nutzung als Flüchtlingsunterkunft zu vermieten, sollte den abzuschließenden Vertrag und die Begleitumstände in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht sorgfältig prüfen lassen.

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