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27
Jul
2018

UnternehmensteuerrechtM&AImmobilienrecht

Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals angekündigt

Marc Nürnberger

Die Finanzminister der Bundesländer haben am 21.06.2018 Maßnahmen zur gesetzlichen Neuregelung des Grunderwerbsteuerrechts beschlossen, um Immobilien Share Deals künftig verstärkt der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen.

Grunderwerbsteuer fällt im Grundsatz immer an, wenn ein Grundstück auf einen neuen Rechtsträger übergeht. Hält eine Personen- oder Kapitalgesellschaft Grundstücke in ihrem Vermögen, so berühren Rechtsgeschäfte über die Anteile an der Gesellschaft (sog. Share Deals) das zivilrechtliche Eigentum am Grundvermögen jedoch nicht.

Für Zwecke der Grunderwerbsteuer wird daher bei einem unmittelbaren oder mittelbaren Übergang von insgesamt mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf Neugesellschafter ein Eigentumsübergang des gehaltenen Grundvermögens auf eine „neue“ Personengesellschaft fingiert und dementsprechend besteuert. Sofern weniger als 95 % der Anteile erworben werden und die Akquisitionsstruktur fünf Jahre bestehen bleibt, kann daher nach aktueller Rechtslage Grunderwerbsteuer vermieden oder erheblich reduziert werden. Bei grundstücksbezogenen Erwerbsvorgängen zwischen einer Personengesellschaft und deren Gesellschaftern gelten zudem personenbezogene Steuerbefreiungen in Höhe der jeweiligen Beteiligungsquoten, soweit diese fünf Jahre vor und nach dem Grundstückserwerb unverändert bleiben (sog. Vor- und Nachbehaltensfristen).

Bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ist nach bisheriger Rechtslage grundsätzlich der Erwerb von jeweils weniger als 95 % der Anteile (also z. B. auch der Verkauf von je 50 % an zwei Neugesellschafter) unabhängig von Haltefristen grunderwerbsteuerneutral.

Daher ist es derzeit übliche Transaktionspraxis bei Share Deals unter Einschluss von Grundbesitz haltenden Gesellschaften, Strukturen mit sogenannten „RETT-Blockern“ (Real Estate Transfer Tax-Blockern) zu wählen, um den Anfall von Grunderwerbssteuer zu vermeiden. Gängige Praxis ist hier insoweit das Zurückbehalten von über 5 % der Anteile an Personen- oder Kapitalgesellschaften durch den Altgesellschafter oder dem strukturierten Aufteilen von Mehrheits- (in der Regel 94,9 %) und Minderheitsbesitz (in der Regel 5,1 %) auf mehrere voneinander unabhängige Gesellschafter.

Geplante Änderungen
Um aus fiskalischer Sicht unerwünschte Gestaltungen durch Share Deals unter Anwendung der beschriebenen RETT-Blocker einzudämmen, soll künftig insbesondere

  • die relevante Beteiligungsquote von 95 % auf 90 % abgesenkt werden,
  • die bisher für Personengesellschaften geltende Fünf-Jahresfrist auf zehn Jahre verlängert werden,
  • die Vor- und Nachbehaltensfristen für personenbezogene Befreiungen auf fünfzehn Jahre verlängert werden und 
  • auch bei dem Erwerb von Anteilen an Kapitalgesellschaften auf die Eigenschaft der Erwerber als Neugesellschafter abgestellt werden.

Ausblick
Die Finanzministerkonferenz hat den Bund und die zuständigen Landesstellen um kurzfristige Erarbeitung von Gesetzestexten und den Bundesminister für Finanzen um deren anschließende Einbringung in ein Gesetzgebungsverfahren gebeten.

Auch wenn somit noch kein förmliches Gesetzgebungsverfahren eingeleitet ist, sind die zukünftigen Änderungen in der Praxis bereits zu berücksichtigen. So sind aktuelle Strukturen und Verträge über (zukünftige) Anteile an grundbesitzender Gesellschaften auf die absehbare Absenkung der Beteiligungsquote und die Verlängerung der Haltefristen hin zu überprüfen. Ferner kann in Einzelfällen die Bindungswirkung von verbindlichen Auskünften im Bereich der Grunderwerbsteuer entfallen.

Gesellschafter von Kapital- und Personengesellschaften sollten ferner überprüfen, ob eine Transaktion unter dem jetzigen Regelungsregime wirtschaftlich sinn- und zweckmäßig ist und über eine zeitnahe Umsetzung etwaiger Umstrukturierungspläne nachdenken, um sich die Vorteile der derzeit noch möglichen Transaktionsstrukturen zu erhalten.

Autoren: Marc Nürnberger, Dr. Stefan Eisele

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