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17
Apr
2018

Immobilienrecht

Vorsicht bei zu schnellen Klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Kathrin Albrecht

Mit der wiederholten vorbehaltlosen Bezahlung der höheren Miete stimmt der Mieter der Mieterhöhung konkludent zu.

Im Gegensatz zu dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, das in Textform zu erklären ist (§ 558 a Abs. 1 BGB), unterliegt das Einverständnis des Mieters keiner besonderen Form, seine Zustimmung muss nicht schriftlich erfolgen. Mit der mehrfachen vorbehaltlosen Bezahlung des geforderten Mieterhöhungsbetrages – die dreimalige vorbehaltlose Bezahlung reicht aus – stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stillschweigend zu.

Hieran ändert auch eine im Mietvertrag enthaltene Schriftformklausel nichts. In seiner Entscheidung vom 30.01.2018, Az. VIII ZB 74/17, hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die gewillkürte Schriftform nur deklaratorischen Charakter hat, nicht aber eine Gültigkeitsvoraussetzung darstellt; denn der Gesetzgeber habe darauf verzichtet, für die Zustimmung zur Mieterhöhung eine besondere Form zu verlangen.

Nachdem die Mieterin in dem zitierten Verfahren vom Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt worden war, die Parteien übereinstimmend die Erledigungserklärung abgegeben hatten, ging es dort nur noch um die Frage, welche Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hatte. Die beklagte Mieterin wehrte sich gegen die Kostentragung mit der Begründung, sie habe bereits vor Klageinreichung vorbehaltlos den Erhöhungsbetrag gezahlt und damit deutlich gemacht, dass sie der Mieterhöhung zustimme. Dieser Auffassung ist der BGH gefolgt und hat dem Vermieter die Kosten auferlegt. In der dreimaligen vorbehaltlosen Zahlung sei der Wille der Mieterin erkennbar, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen. Ob eine stillschweigende Erklärung bereits in der erstmaligen Zahlung der erhöhten Miete zu sehen ist, ist hingegen nicht zwangsläufig. Entscheidend ist nach der obergerichtlichen Rechtsprechung, ob das Verhalten des Mieters „tragfähige Rückschlüsse auf seine Willensrichtung zulassen“. Dies sei z. B. bei der Einrichtung eines neuen Dauerauftrages der Fall.

Fazit
Das berechtigte Interesse des Vermieters, Klarheit über die Wirksamkeit seines Mieterhöhungsverlangens zu erhalten, lässt sich nicht generell mit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung durchsetzen. Weigert sich der Mieter, eine schriftliche Erklärung abzugeben, dass er der Mieterhöhung zustimmt, obgleich er vorbehaltlos den Erhöhungsbetrag zahlt, bleibt dem Vermieter nur die Feststellungsklage, will er den Status quo nicht akzeptieren. Klagt er auf Zustimmung, obwohl der Mieter vorbehaltlos zahlt, riskiert er, dass ihm die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Es ist daher ein „Muss“, vor einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung das Zahlungsverhalten des Mieters zu prüfen.

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