31
May
2022

ImmobilienrechtUnternehmensteuerrecht

Zweitwohnungssteuer in Fehmarn rechtswidrig – voraussichtlich weitere Gemeinden betroffen

Tom Kemcke

Wegweisendes Urteil aus Schleswig-Holstein: Die Zweitwohnungssteuer verstößt in Fehmarn gegen höherrangiges Recht. Ein Widerspruch kann auch in anderen Gemeinden sinnvoll sein.

Die Höhe der Zweitwohnungssteuer nimmt seit Jahren beständig zu. Für einen Kläger auf Fehmarn stieg die Belastung von 2018 bis 2020 um 33 Prozent an. Ein Grund hierfür ist die Bemessungsgrundlage. Fehmarn und zahlreiche andere Kommunen verwenden für die Berechnung unter anderen einen „Lagewert“, welcher auf reinen Bodenrichtwerten [€/m²] beruht. Die Verwendung dieser Bodenrichtwerte verstößt laut dem Verwaltungsgericht Schleswig (Urteil 4 A 154/21 vom 23.03.2022) gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Betroffene Zweitwohnsteuerbescheide sollten unverzüglich angefochten werden.

Allgemeine Beurteilung der Zweitwohnungssteuer 

Grundsätzlich dürfen Gemeinden eine Zweitwohnungssteuer erheben. Sie gilt als Aufwandsteuer und soll das Innehaben einer Zweitwohnung als Form der Einkommensverwendung besteuern. Eine parallele Erhebung der Grundsteuer ist zulässig, da sich die Steuergegenstände und die Steuerschuldner voneinander unterscheiden. 

Idealerweise würde für die Steuerberechnung der tatsächliche und individuelle Aufwand der Wohnung zugrunde gelegt werden. Hierzu zählen beispielsweise die Miete, Nebenkosten, Darlehenszinsen, Renovierungskosten und Versicherungsbeiträge. Allerdings ist die Bestimmung des realen Aufwands für das Innehaben einer Zweitwohnung nur schwer möglich und würde zu hohen Erhebungskosten führen. 

Folglich dürfen die Kommunen auf einen praktikableren und grundsätzlich frei wählbaren Ersatzmaßstab zurückgreifen. Die Gemeinde Fehmarn nutzt folgende Berechnung:

Steuermaßstab = Lagewert (reine Bodenrichtwerte) x Wohnfläche x
Baujahresfaktor x Wertfaktor für die Gebäudeart x Verfügbarkeitsgrad

Der Ersatzmaßstab muss mindestens einen „lockeren Bezug“ zu den entstandenen Aufwendungen aufweisen. Beispielsweise existiert üblicherweise ein positiver Zusammenhang zwischen der Wohnfläche und der Miethöhe. Allerdings vermisst das Gericht diesen „lockeren Bezug“ bei einem Lagewert auf Basis reiner Bodenrichtwerte.

Der Nachteil von „reinen Bodenrichtwerten“

Durch den Lagewert sollen solche Wohnungen einer höheren Besteuerung unterliegen, welche eine besondere Lage innerhalb der Gemeinde besitzen. In Fehmarn und vielen weiteren Gemeinden werden zur Beurteilung des Lagevorteils reine Bodenrichtwerte verwendet. 

Diese Bodenrichtwerte sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Nach der Satzung von Fehmarn führt eine Steigerung der Bodenrichtwerte 1:1 zu einer Erhöhung des Steuermaßstabs. Aufgrund dessen spiegelt der Lagewert nicht mehr lediglich den Lagevorteil wieder, sondern bestimmt direkt die Steuerhöhe. 

Dieses Vorgehen beurteilt das Verwaltungsgericht als rechtswidrig, da es nicht einmal einen lockeren Zusammenhang zu den Aufwendungen gäbe. Schließlich würde durch einen höheren Bodenwert zwar der Verkaufspreis der Wohnung steigen. Jedoch gäbe es keine Anhaltspunkte dafür, dass steigende Bodenrichtwerte zu proportional höheren Kosten für das Innehaben einer Zweitwohnung führten.

Ausblick und Praxistipp 

Die Berechnung der Zweitwohnungssteuer anhand von reinen Bodenrichtwerten findet sich auch in Satzungen anderer Gemeinden wieder. Zwar wurde gegen das Urteil Berufung vor dem Oberverwaltungsgericht eingelegt. Sollte diese Rechtsprechung allerdings bestätigt werden, würden zahlreiche Kommunen ihre Satzungen anpassen müssen und stattdessen beispielsweise gewichtete Bodenrichtwerte verwenden. Fraglich ist, ob die dadurch anfallenden Erhebungskosten eine weitere Besteuerung der Zweitwohnungsinhaber durch Zweitwohnungssteuer gerechtfertigt erscheinen lassen. Schließlich sind die Gemeinden verpflichtet, ihre Aufgaben möglichst kostengünstig zu erfüllen.

Wir empfehlen: Lesen Sie sich die Zweitwohnungssteuersatzung Ihrer Gemeinde sorgfältig durch. Prüfen Sie dabei, ob der Steuermaßstab auf reinen Bodenrichtwerten beruht. Sollte dies der Fall sein: Widersprechen Sie unverzüglich den Zweitwohnungssteuerbescheiden.

Unter Mitarbeit von Lennart Sörens.

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