Mit Urteil vom 15. März 2024 (Az. V ZR 115/22) hat sich der Bundesgerichtshof zum wiederholten Male mit den Auswirkungen von Schwarzgeldabreden beim Grundstückskauf auseinandergesetzt. 

In seinem Urteil stellt der Bundesgerichtshof fest, dass ein Kaufvertrag nach altem Recht (vor Inkrafttreten des Barzahlungsverbots bei Grundstückskaufverträgen) über ein Grundstück, bei dem der notariell beurkundete Kaufpreis EUR 30.000,00 weniger betrug als der tatsächlich von dem Erwerber gezahlte Kaufpreis (EUR 30.000,00 zahlte der Erwerber vor der Beurkundung in bar an den Veräußerer) nicht gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstoßen habe. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sei ein Grundstückskaufvertrag mit einer Schwarzgeldabrede grundsätzlich nicht per se nichtig. Anders liege dies nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts sei. Dies sei jedoch regelmäßig nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, d.h. die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt seien. Die Vereinbarung der Falschangabe des Kaufpreises führt somit nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nur dann zur Nichtigkeit des Kaufvertrages, wenn die verbotene Steuerhinterziehung den von den Parteien beabsichtigten Hauptzweck des Vertrags bildet. Nur dann widerspricht nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes das gesamte Rechtsgeschäft den in der Rechtsordnung selbst innewohnenden rechtsethischen Werten und Prinzipien und ist wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Sofern der Leistungsaustausch (Grundstückseigentum gegen Kaufpreis) ernstlich gewollt ist und die Steuerhinterziehung nur Nebenzweck darstellt, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kein Grund, dem Grundstücksgeschäft selbst die Wirksamkeit zu versagen. Konsequent in der Argumentation lässt der Bundesgerichtshof offen, ob die Schwarzgeldabrede in dem vorliegenden Fall auch zur Nichtigkeit der Auflassung geführt hätte. 

Zu beachten ist, dass die etwaige Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages gemäß § 134 oder § 138 BGB nicht durch die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 geheilt werden kann. Die in § 311 Abs. 1 Satz 2 BGB vorgesehene Heilung betrifft ausschließlich Formmängel.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs gibt Anlass, ausdrücklich vor Schwarzgeldabreden bei Grundstücksgeschäften zu warnen. Dies umso mehr, als dass seit dem 1. April 2023 gemäß § 16a Abs. 1 Satz 1 Geldwäschegesetz (GWG) bei Grundstückskaufverträgen ein striktes Barzahlungsverbot gilt. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Rechtsprechung dieses Barzahlungsverbot als gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB werten wird, ist hoch. Wird also bei einem Grundstückskaufvertrag gegen das Barzahlungsverbot verstoßen, so wird dieser Verstoß nicht durch die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch gemäß § 311 Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt. Die Nichtigkeit des Vertrags führt dazu, dass die Rückabwicklung des Vertrags nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung möglich ist.

Es gilt damit das alte Sprichwort: „Ehrlich währt am längsten“.