Bereits die Rückgabe der Mietsache – durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters – löst die 6-monatige Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache aus.
Der bei Abwicklung eines Mietverhältnisses häufig übersehene § 548 Abs.1 BGB bestimmt, dass die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache bereits nach 6 Monaten verjähren. Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Mietsache und zwar unabhängig davon, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt schon beendet ist und der Vermieter rücknahmebereit ist.
Das OLG Hamm hat in einer aktuellen Entscheidung vom 01.09.2023 (30 U 195/22) diese Rechtsprechung bestätigt und ausgeführt, dass die Verjährungsfrist in dem Zeitpunkt beginne, in dem der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Sache erhalte. Dies erfolgt nach Auffassung des Gerichts bereits durch den Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Damit und mit dem Verlassen der Mietsache habe der Mieter den Besitz hieran vollständig aufgegeben und der Vermieter die Mietsache zurückerhalten. Auf seinen Rücknahmewillen komme es hierbei nicht an.
Zwar hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Mietsache vorzeitig zurückzunehmen und den Besitz daran auch nicht dadurch erhalte, dass die Schlüssel in den Briefkasten des Mietobjekts eingeworfen würden. Die Besonderheit dieses Falles lag nach Auffassung des OLG Hamm jedoch darin, dass die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wurden und der Vermieter diese auch Behalten habe. Damit habe er den tatsächlichen Besitz an der Mietsache zurückerhalten. Das OLG Hamm hat offengelassen, ob der Fall anders zu beurteilen gewesen wäre, wenn der Vermieter die Schlüssel umgehend wieder dem Mieter zurückgegeben hätte. Für diesen Fall würden sich allerdings weitere rechtliche Fragestellungen ergeben, wie beispielsweise die bisher noch nicht geklärte Frage, ob der Vermieter damit in Annahmeverzug gerät, wenn der Mieter die erfüllungstaugliche Rückgabe der Mietsache anbietet oder wie sich die Weigerung der Rücknahme im Verhältnis zur Schadensminderungspflicht des Vermieters darstellt.
Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB häufig übersehen wird und der Vermieter nach 6 Monaten mit Ansprüchen ausgeschlossen ist. Die Gefahr wird in den Fällen noch verstärkt, in denen der Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe und der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses auseinanderfallen.
