Mit Urteil vom 30. Juli 2020 – Az: 5 O 66/20 – hat das Landgericht Heidelberg – soweit ersichtlich – als erstes Gericht ein Urteil zu der Frage getroffen, inwieweit ein Gewerberaummieter aufgrund einer im Zusammenhang mit Corona angeordneten behördlichen Schließung des Geschäftslokals eine Mietminderung geltend machen kann.
Die Honorarordnung für Architekten in ihrer geltenden Fassung bestimmt als bindendes Preisrecht, dass Architekten und Ingenieure berechtigt und verpflichtet sind, für ihre Planungs- und Überwachungsleistungen die in der Honorarordnung für Architekten (HOAI) bestimmten Mindestsätze abzurechnen.
Verschiedene große Handelsketten, wie Adidas, H&M und Deichmann, haben die Mietzahlungen für ihre Einzelhandelsfilialen wegen der Corona-Krise gestoppt. Adidas lenkte nach anhaltender Kritik schließlich ein, aber es bleibt die Frage, welche rechtliche Auswirkung die Corona-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht hat.
Der Bundestag hat Ende März ein Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie verabschiedet, mit dem u. a. coronaspezifische Regelungen für das Vertragsrecht eingeführt wurden . Es besteht hiernach z. B. ein Recht zur Leistungsverweigerung, wenn die Erbringung einer Vertragsleistung aufgrund von Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Das Leistungsverweigerungsrecht erstreckt sich indes nur auf Dauerschuldverhältnisse (Mietverträge, etc.), zu denen Bauverträge nicht zählen. Damit gelten im Baubereich die vertraglichen Vereinbarungen fort, sie bleiben von dem o. g. Gesetz unberührt.
Mit Urteil vom 4. Juli 2019 (Rechtssache C-377/17) hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) die Mindest- und Höchstsätze der HOAI für Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen für europarechtswidrig erklärt. Die HOAI ist jetzt entsprechend zu ändern; zukünftig entfallen die Honorarbegrenzungen für unter die Verordnung fallende freiberufliche Leistungen.
ImmobilienrechtUnternehmensteuerrecht
Der erste Gesetzesentwurf zu der angekündigten Verschärfung des Grunderwerbsteuerrechts bei sog. Share Deals wurde am 08.05.2019 veröffentlicht. Neue Erkenntnisse ergeben sich vor allem zum Zeitpunkt des geplanten Inkrafttretens.
Gesellschaftsrecht und M&AImmobilienrechtUnternehmensteuerrecht
Die Finanzminister der Bundesländer haben am 21.06.2018 Maßnahmen zur gesetzlichen Neuregelung des Grunderwerbsteuerrechts beschlossen, um Immobilien Share Deals künftig verstärkt der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen.
ImmobilienrechtVermögensnachfolge
Durch gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23. April 2018 tritt die Finanzverwaltung der sehr engen Rechtsauffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) hinsichtlich der Voraussetzungen für die erbschaftsteuerliche Begünstigung von Wohnungsvermietungsunternehmen entgegen. Der BFH hatte mit Urteil vom 24.10.2017 – II R 44/15 (veröffentlicht am 21.02.2018) entschieden, dass für Wohnungsvermietungsgesellschaften nur dann die erbschaftsteuerlichen Begünstigungsvorschriften für Betriebsvermögen anzuwenden sind, wenn neben der Wohnungsvermietung besondere Zusatzleistungen erbracht werden, die das übliche Maß bei langfristigen Vermietungen übersteigen.
Mit der wiederholten vorbehaltlosen Bezahlung der höheren Miete stimmt der Mieter der Mieterhöhung konkludent zu.
Tritt nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeichneten Personen in ein Mietverhältnis ein, kann der Vermieter dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt; dem Vermieter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein.
Ein Vermieter kann sich auf eine formularvertragliche Regelung im Mietvertrag, durch welche die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche verlängert werden soll, nicht berufen; derartige Klauseln sind unwirksam.
Zum 1. Januar 2018 wird die Reform des Bauvertragsrechts in Kraft treten. Das neue Gesetz gilt dann für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden.
In Bauverträgen − insbesondere bei Bauverträgen zwischen Unternehmen − wird häufig die Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) vereinbart. Die VOB enthält einige Regelungen, die von den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches abweichen.
Vor Abschluss von Verträgen des Geschäftslebens wird nicht nur um die Konditionen gerungen, sondern häufig wird auch der Vertragspartner bewusst ausgesucht. Nach Vertragsabschluss ist die Auswechslung einer der Vertragsparteien in aller Regel nicht ohne die Zustimmung und Mitwirkung der anderen Vertragspartei möglich. So wird bei einem Bauvertrag der Auftraggeber den Auftragnehmer im Hinblick auf Kriterien wie wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, Referenzen und Zuverlässigkeit auswählen. Nach dem Gesetz sind jedoch dennoch Auswechslungen der Vertragspartei möglich.
Gibt ein Mieter den von ihm gemieteten Geschäftsraum/Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter gemäß § 546 a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Nach dem Wortlaut der Regelung ist die bisher vereinbarte Miete die Untergrenze der Nutzungsentschädigung, während die "ortsübliche Miete" die Obergrenze für die Nutzungsentschädigung darstellt.
Die Bedingungsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist ein Regelwerk, das sehr häufig zum Bestandteil von Bauverträgen gemacht wird. Bei der Einbeziehung der VOB/B in Bauverträge ist auf beiden Vertragsseiten höchste Sorgfalt geboten. Der Bundesgerichtshof hat zu der Einbeziehung der VOB/B Kriterien aufgestellt, die unbedingt zu beachten sind.
Mit Urteil vom 08.09.2016 hat der BGH (Az. VII ZR 168/15) entschieden, dass folgende Klausel in einem von einem Ingenieurplanungsbüro gestellten Vertrag unwirksam ist: „Die Verjährung beginnt mit der Abnahme der letzten nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistung, ausgenommen ist hier ausdrücklich die LP 9 (Objektbetreuung und Dokumentation), bzw. nach Ingebrauchnahme des Gesamtobjektes“ In dem von dem BGH zu entscheidenden Fall lag die Ingebrauchnahme des Gesamtobjektes vor dem Abschluss der Erbringung der Leistungen gem. Leistungsphase 9.
Mit Urteil vom 7. April 2016 (Az.: VII ZR 56/15) hat der BGH bestätigt, dass die in einen Bauvertrag einbezogenen Regelungen des § 8 Abs. 2 Nummer 1 Fall 2 VOB/B in Verbindung mit § 8 Abs. 2 Nummer 2 VOB/B (2009) nicht wegen eines Verstoßes gegen die §§ 103, 119 InsO und auch nicht gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Auftragnehmers unwirksam sind.
Mit Urteil vom 11. Mai 2016 (Az.: VIII ZR 209/15) hat der Bundesgerichtshof ein weiteres wegweisendes Urteil in Sachen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverträgen verkündet. Folgenden Sachverhalt hatte der Bundesgerichtshof zu beurteilen: Der Vermieter rechnete im Juli 2012 über die Betriebskosten des Jahres 2011 ab. Hierbei leitete er die Abrechnung seines WEG-Verwalters an die Mieter weiter. Die Abrechnung WEG-Verwalters unterschied zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten...
Es hat sich inzwischen herumgesprochen, dass der Werkunternehmer beweisbelastet ist, wenn der Auftraggeber angibt, dass eine Pauschalpreisvereinbarung geschlossen worden ist. Dies hat häufig dazu geführt, dass der Auftraggeber im Streitfall behauptet hat, es sei eine Pauschalpreisvereinbarung getroffen worden. Der Auftragnehmer sah sich in der unschönen Situation beweisen zu müssen, dass dies nicht der Fall war.
Mit seinem Urteil vom 10.02.2016 hat der Bundesgerichtshof Klarheit geschaffen bezüglich der Anforderungen an die Wirksamkeit einer Klausel, mit der in einem Formularmietvertrag für Wohnraum die Betriebskostentragungspflicht dem Mieter auferlegt wird.
Mit Urteil vom 06.11.2015 (Az.: V ZR 78/14) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass bei beurkundungspflichtigen Grundstückskaufverträgen etwaige Mängelansprüche des Käufers sich ausschließlich an der Beschaffenheitsvereinbarung orientieren können, die in dem notariell beurkundeten Vertrag Niederschlag gefunden hat. Erklärungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Kaufsache vor Vertragsschluss, die nicht in den notariell beurkundeten Vertrag aufgenommen werden, können demnach keine Mängelansprüche des Käufers begründen.
Das ursprünglich als Verbraucherrecht konzipierte Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist in den vergangenen Jahrzehnten durch die Rechtsprechung zunehmend auch in den Bereich des unternehmerischen Rechtsverkehrs übertragen worden. Dies hat dazu geführt, dass eine Vielzahl der Klauselverbote in den §§ 308 und 208 BGB von den Gerichten entsprechend auch im unternehmerischen Rechtsverkehr angewendet werden.
Der Zustrom von Flüchtlingen führt in fast allen Kommunen und Städten zu Kapazitätsengpässen, wenn es darum geht, den Flüchtlingen nach der Erstaufnahme dauerhaft akzeptablen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Versuch der Städte und Kommunen, Baugenehmigungen für Neubauten, die der Unterbringung von Flüchtlingen dienen, zügig zu erlassen, erweist sich in der Praxis als problematisch. So haben die Verwaltungsgerichte eine Vielzahl von Baugenehmigungen für rechtswidrig erklärt.
Die Baubranche ist eine der größten und wichtigsten Wirtschaftszweige in Deutschland. Jedoch hat sich im Laufe der Jahre nicht nur die Technik, sondern auch die Rechtsprechung weiterentwickelt. An vielen Stellen ist das Gesetz sehr allgemein gehalten, wodurch wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts den Vereinbarungen der Parteien und der Rechtsprechung überlassen wurde. Dies hat zu einer fast unüberschaubaren Materie geführt und birgt insbesondere für Verbraucher große Risiken.
Bereits in seiner Entscheidung vom 14. November 2014 (Az.: XII ZR 15/12) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht dazu führt, dass der Mieter in Kenntnis eines Mangels für die Zukunft sein Minderungsrecht verliert. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 14. Oktober 2015 (Az: XII ZR 84/14) konsequent fortgesetzt...
Mit seinem Urteil vom 18. November 2015 (Az.: VIII ZR 266/14) hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009, Az.: VIII ZR 205/09), nach der sich der Vermieter an eine im Mietvertrag zu niedrige Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, aufgegeben.
Mit Urteil vom 26. März 2015 (Az.: VII ZR 92/14) hat der Bundesgerichtshof sich erneut mit der Frage der Wirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung über eine Gewährleistungsbürgschaft in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bestellers eines Bauvertrages auseinandergesetzt.
Häufig enthalten Leistungsverzeichnisse von Bauverträgen in den Detailpositionen keine ausdrücklichen Ausführungsbeschreibungen, und es kommen mehrere Ausführungsvarianten in Betracht.
Verstöße gegen das Schriftformerfordernis bei Mietverträgen sind ein Dauerthema bei gewerblichen Mietverträgen. Dabei werden Verstöße häufig erst dann festgestellt, wenn eine Gewerbeimmobilie zum Verkauf steht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich nun erneut mit dem Thema auseinandergesetzt.
Immer wieder stellt sich heraus, dass Unternehmen bei der Einbeziehung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber gewerblichen Vertragspartnern Fehler machen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) reicht bei Verträgen mit in Deutschland ansässigen gewerblichen Kunden für die Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in einen Vertrag die bloße Bezugnahme auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen aus (s. BGHZ 117, 190; BGHZ 149,113).
Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich in drei Fällen dafür ausgesprochen, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft als "Verbraucher" anzusehen ist. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder eine natürliche Person noch mag man sie als Unternehmer einordnen. Bisher war offen, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft einzustufen ist.
Der strenge Bundesgerichtshof: Nicht selten passiert es, dass ein Notar den Parteien bereits einen Vertragsentwurf übermittelt hat, das Geschäft dann aber nicht zustande kommt und eine Beurkundung nicht erforderlich wird.
Üblicherweise verlängert sich bei Verzögerungen des Bauablaufes, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, die Bauzeit entsprechend. Eine zwischen den Parteien getroffene Vertragsstrafenvereinbarung bleibt hiervon grundsätzlich unberührt. Sie entfällt nicht, lediglich der Verzugsbeginn wird hinausgeschoben.
Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung. Das Gesetz soll einen gerechten Ausgleich zwischen Interessen von Vermietern und Mietern schaffen. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % angehoben werden darf.
