§ 257 ZPO eröffnet die Möglichkeit einer Klage auf künftige Räumung von Gewerberaum, also einer Klagerhebung bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist. Dies kann dem Vermieter die Unsicherheit nehmen, eine geplante Anschlussvermietung zeitnah zu realisieren. Allerdings trägt er das Kostenrisiko in dem Prozess, wenn der Mieter keinen Anlass zur Klage gegeben hat und im Prozess sofort anerkennt.
Mit einer bereits im letzten Jahr ergangenen Entscheidung hinsichtlich der Kostenfolge (BGH 28.06.2023 – XII ZB 537/22) hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach der Mieter keinen Anlass zur Klagerhebung gegeben hat, wenn er lediglich auf Nachfrage des Vermieters nicht reagiert und die fristgemäße Räumung nicht bestätigt hat. Eine Veranlassung zur Klagerhebung gebe der Mieter regelmäßig nur dann, wenn aus seinem Verhalten darauf zu schließen sei, dass er seine Pflichten nach Fälligkeit nicht erfüllen wird. Hierfür bedarf es aber aus Sicht der Ex-ante-Sicht Vermieters konkreter, aus dem Verhalten des Mieters abzuleitender Anhaltspunkte. Allein das Schweigen des Mieters auf eine Aufforderung begründe solche Anhaltspunkte nicht.
Dem Mieter ist daher ein Schweigen im Einzelfall eher anzuraten. Ergeben sich nämlich aus einer Antwort Zweifel an der Bereitschaft zur fristgerechten Rückgabe, birgt dies das Risiko einer Inanspruchnahme auf künftige Räumung und einer damit verbundenen negativen Kostenfolge, § 93 ZPO. Reden ist Silber, Schweigen ist Gold könnte also auch hier seinen Zweck erfüllen.
