Mit der Rückgabe der Mietsache beginnt der Lauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten für Mieter und Vermieter. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er etwaige Schäden und deren Ausmaß schnell feststellen und gegenüber dem Mieter geltend machen muss. Will er hierfür auf die Kaution zurückgreifen und sich eine Aufrechnung seines Schadensersatzanspruchs mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters offenhalten, muss der Vermieter tätig werden.

Sobald der Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückerhält, läuft die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (§ 548 BGB). Oftmals verzögert sich eine Inanspruchnahme des bisherigen Mieters. Dies kann damit zusammenhängen, dass das Ausmaß eines Schadens und dessen Ursachen (z.B. Schimmelbefall) erst noch aufwendig ermittelt werden müssen. Will der Vermieter für etwaige Schäden oder Veränderungen den bisherigen Mieter in Anspruch nehmen, muss er die kurze Verjährungsfrist aus § 548 BGB – sechs Monate! – beachten.

Die Mietkaution birgt eine trügerische Sicherheit
Viele Vermieter wähnen sich im Wissen um die von dem Mieter auf dem Kautionskonto eingezahlte Mietkaution bei Beendigung eines Mietverhältnisses in Sicherheit. Verbunden mit der Regelung des § 215 BGB scheint auch die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten für etwaige Ersatzansprüche keine Schwierigkeiten zu bereiten. Schließlich bleibt nach § 215 BGB eine Aufrechnung eines verjährten Ersatzanspruchs mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters möglich. Hierfür müssen sich Forderung und Gegenforderung jedoch bereits zu unverjährter Zeit gegenübergestanden haben (sog. Aufrechnungslage). An dieser Stelle gilt es für Vermieter (und auch Mieter) auf die Details zu achten. Denn: Eine Aufrechnung ist nur mit „gleichartigen“ Ansprüchen möglich. Dies bedeutet, dass dem Kautionsrückzahlungsanspruch ebenfalls ein Anspruch auf Zahlung gegenübergestanden haben muss.

Schadensersatzverlangen des Vermieters
Nach der gesetzlichen Konzeption hat der Vermieter im Hinblick auf die Beseitigung eines Schadens der Mietsache grundsätzlich ein Wahlrecht. Er kann entweder von dem bisherigen Mieter verlangen, den vertraglich geschuldeten Zustand wiederherzustellen, oder den für die Herstellung des Zustands erforderlichen Geldbetrag zu zahlen. Von dieser Ersetzungsbefugnis muss der Vermieter jedoch Gebrauch machen. Anderenfalls schuldet der Mieter lediglich die Wiederherstellung des Zustands und es fehlt an einem Zahlungsanspruch. Erst durch Ausübung mittels eines Schadensersatzverlangens wandelt sich der auf Wiederherstellung des Zustands gerichtete Anspruch in einen Zahlungsanspruch um, bei dem die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt werden kann. 

Bezifferung der Schadenshöhe notwendig?
Uneinigkeit besteht darüber, ob das Schadensersatzverlangen auch konkret beziffert werden muss, um eine Aufrechnungslage herbeizuführen. Folgt man der Auffassung des Kammergerichts Berlin, ist eine konkrete Bezifferung erforderlich (KG Berlin 8. Zivilsenat, 2. Dezember 2019, 8 U 104/17; a.A. LG Wuppertal 9. Zivilkammer, 27. August 2015, 9 S 50/15).

Dem Vermieter ist zu raten, nicht nur ein bloßes Schadensersatzverlangen gegenüber dem Mieter zu stellen, sondern auch konkret den Schaden zu beziffern, um eine Aufrechnungslage zu unverjährter Zeit herbeizuführen. Als Orientierungshilfe kann für die Prognose der zur Beseitigung erforderlichen Kosten der Kostenvoranschlag eines Handwerksbetriebs dienen.