Grundsätzlich ist der Wohnraummieter gemäß § 553 Abs.1 BGB berechtigt, einen Teil seiner Wohnung Dritten zum Gebrauch zu überlassen (Untermiete), wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters daran entstanden ist, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. Der BGH hatte sich jetzt mit der Frage zu beschäftigen, ob eine teilweise Gebrauchsüberlassung auch denkbar ist, wenn es sich lediglich um eine Einzimmerwohnung handelt (BGH 13.09.2023 – VIII ZR 109/22).

Bei einer Einzimmerwohnung ist es ja schwerlich vorstellbar, dass der Hauptmieter weiter dort wohnt und der Untermieter ein anderes Zimmer der Wohnung bewohnt. Der BGH hat allerdings bereits in früheren Entscheidungen klargestellt, dass es für die zulässige Gebrauchsüberlassung gem. § 553 Abs.1 BGB keine quantitativen Vorgaben hinsichtlich des beim Hauptmieter verbleibenden Anteils des Wohnraums und auch keine qualitativen Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung gibt. Erforderlich ist lediglich, dass der Hauptmieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgegeben hat. Diesen nach wie vor bestehenden Gewahrsam hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung darin gesehen, dass der Hauptmieter diverse persönliche Gegenstände in Bereichen der Wohnung zurückgelassen hatte, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren (hier: Schrank und Kommode sowie einen durch Vorhang abgetrennten Bereich). Zudem hatte er sich den Zugriff auf diese Sachen durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu kam der Wille des Hauptmieters, die Wohnung nur für eine gewisse Zeit – seinen Auslandsaufenthalt – einem Dritten zu überlassen. Unter diesen speziellen Umständen kann daher auch eine Einzimmerwohnung teilweise untervermietet werden. Zur genauen rechtlichen Beurteilung des Sachverhalts wird es in derartigen Fällen allerdings immer auf den konkreten Einzelfall und die Ausgestaltung der Gebrauchsüberlassung ankommen.