Wer seine Wohnung untervermieten möchte, darf dies nach den üblichen Klauseln eines Wohnraummietvertrags nur, wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt. Der Vermieter darf die Zustimmung unter anderem dann verweigern, wenn die vorgesehene Untermiete gegen eine anzuwendende Mietpreisbegrenzungsverordnung verstößt.
In Zeiten von Wohnraumknappheit und steigenden Lebenshaltungskosten, kann eine Untervermietung von angemietetem Wohnraum ein interessengerechtes Mittel für Mieter und potentielle Untermieter darstellen, um das Vertragsverhältnis zu erhalten. Ohne Zutun des Vermieters geht es jedoch nicht. Der Mieter bedarf für die vollständige und auch die teilweise Überlassung seines Wohnraums an einen Dritten der Erlaubnis des Vermieters, es sei denn die Untervermietung ist bereits im Mietvertrag (generell) gestattet. Die Frage der Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung führt zwischen Vermietern und Mietern, die einen Teil ihrer Wohnung oder die ganze Wohnung untervermieten wollen, regelmäßig zu kontroversen Diskussionen. Bei diesen Diskussionen befindet sich der Vermieter aufgrund der gesetzlichen Regelung, die seine Zustimmung fordert, in der besseren Ausgangsposition.
Die bekam jüngst ein Mieter in Berlin zu spüren: Sein Vermieter verweigerte ihm die Zustimmung zu einer Untervermietung eines Teils der überlassenen Wohnung. Der Mieter hielt dies für pflichtwidrig und machte seinen Mietausfallschaden anschließend gerichtlich geltend – ohne Erfolg (LG Berlin, Urt. v. 26.04.2022 – 65 S 221/21).
Höhe der Untermiete unterliegt gesetzlichen Grenzen
Um seinen Mietausfallschaden darzulegen, überreichte der Mieter im Prozess den vorgesehenen Untermietvertrag einschließlich der avisierten Untermiethöhe. Diese wurde ihm zum Verhängnis. Während im Hauptmietverhältnis eine Nettokaltmiete von EUR 7,22/m² vereinbart war, sah der Untermietvertrag eine deutlich höhere Untermiete von EUR 11,53/m² vor. Die Kammer verneinte vor dem Hintergrund der vorgesehenen Untermiete ein berechtigtes Interesse des Mieters, das nach § 553 Abs. 1 BGB für einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung jedoch vorliegen muss. Hierfür war aus Sicht der Kammer nicht maßgeblich, dass die Untermiete deutlich höher ausfallen sollte als die Miete im Hauptmietverhältnis. Ausschlaggebend war vielmehr, dass die Untermiete von EUR 11,53/m² sogar die durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung definierte zulässige Miethöhe überstieg.
Kein Auskunftsanspruch des Vermieters zur Höhe der Untermiete
Anders als im Gewerberaummietrecht hat der Vermieter von Wohnraum, an den der Mieter zwecks Erlaubniserteilung herantritt, keinen Anspruch auf Auskunft der vorgesehenen Regelungen des Untermietvertrags. Seine Entscheidung, ob er zustimmt, trifft ein Vermieter für gewöhnlich also insbesondere ohne Kenntnis von der avisierten Untermiethöhe. Vermietern ist zu empfehlen, dabei das zur Grundlage ihrer Entscheidung zu machen, was ihnen mit dem Untermietverlangen vom Mieter mitgeteilt wird. Den bloßen Verdacht einer unzulässigen Untermiethöhe zum Anlass zu nehmen, die Untervermietung nicht zu gestatten, ist mit Risiken verbunden.
Das zitierte Urteil des Landgericht Berlin ist zu finden unter folgendem Link: LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 65 S 221/21
